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偵探新聞

買到漏水屋,該怎麼辦?

案例:

阿文是「文成建設公司」的負責人,蓋了一批房子,房子蓋好後,阿文登廣告說:「這批房子的建材是頂級的,保證不漏水。」阿惠想要買房子,剛好看到廣告,於是跑到工地看房子,阿文看到生意上門,就鼓動三寸不爛之舌,向阿惠極力推銷這批房子建材多好、設計多好,阿惠因為現在住的房子會漏水,就問阿文:「房子到底會不會漏水?」阿文拍胸脯保證說:「絕對不會漏水。」阿惠也很滿意房子的設計、地點、交通便利,於是花了五百萬元,就向阿文買了一間房屋。成交後,阿惠才搬進去住了三個月,有一天下大雨,屋子內竟然漏水,阿惠拿著水桶一面接水,一面臭罵阿文。第二天,就跑去找阿文要阿文負責,阿文到阿惠的房子看了看,就說:「那算漏水,只是滲水,我會負責修好。」不料過了一個月,阿文還是沒修好,幾次下雨,阿惠都得忍受漏水之苦,阿惠終於受不了,於是向阿文表示:「房子不買了,要阿文退錢。」沒想到阿文根本置之不理,阿惠於是告到法院,要求解除買賣契約,並請求阿文返還五百萬元,阿惠的主張有沒有理由?

解析:

買到的房子會漏水,在法律上叫作「瑕疵」,依民法的規定,買受人有權可以主張解除契約或減少價金,如果出賣人有「故意不告知物之瑕疵」,或買賣標的物「缺少出賣人所保證之品質」的情形時,買受人更可以要求損害賠償。但買受人解除契約或減少價金的權利,除出賣人有「故意不告知物之瑕疵」的情形外,買受人須在收到買賣標的物,依通常程序從速檢查受領之物有無瑕疵,並於發現有瑕疵並通知出賣人後,六個月內行使權利,過了六個月就不得行使權利了。

本案阿文於售屋廣告內保證房屋不會漏水,且當阿惠向阿文質問房屋會不會漏水時一再保證不會漏水,結果阿惠買到的房子竟然出現漏水,阿惠可以向阿文主張解除契約或減少價金,另外阿文只是「保證房屋不會漏水」,並不是「故意不告訴阿惠房子會漏水」,所以阿惠仍然必須注意在六個月內行使權利。本案另一個問題是,房子只是漏水,如果不是很嚴重,阿惠可以主張的權利,到底是解除契約,還是減少價金呢?因為民法規定,解除契約顯失公平時,買受人只可以請求減少價金。換言之,漏水不嚴重時,只可以向出賣人請求減少買賣價金。但如何認定有「解除顯失公平」的情形?這要比較房屋瑕疵對買受人所生的損害,與解除契約對出賣人所生的損害,是否有失平衡的情形,例如:「瑕疵是否屬於能修繕或補正」,及「出賣人被解除契約,須負擔房屋土地銷售仲介佣金、土地及營建成本之利息、房地二次過戶所發生之稅費、管理費用及重新出售之仲介佣金、不動產跌價之價差損失之費用」等因素,若解除契約對出賣人所造成之損失遠大於買受人的損失,則買受人僅能請求減少價金。這可以請求公正的建築師、不動產估價師或鑑定公司來作鑑定,如果鑑定結果認為漏水的瑕疵並不是很嚴重,阿惠只可以向阿文請求減少價金。

此外,消費者保護法第二十二條規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」這是消費者保護法對於「不實廣告」之規範。換言之,企業經營者應確保廣告內容之真實,如有違反,由於該條是屬於保護他人法律之規定,依民法第一百八十四條第二項:「違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。」係一獨立侵權行為類型之規範,消費者可向企業經營者主張侵權行為損害賠償請求權。惟須注意的是,廣告的法律性質,一般認為僅是「要約引誘」不是「要約」,不會因為有廣告,企業經營者就負有與消費者簽約的義務,但因消費者保護法第二十二條有「其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」的規定,雖然不會因該規定而改變廣告之性質,但本條之真義是在保護消費者之信賴,所以企業經營者如要簽約,應以引誘階段之廣告作為契約之內容。

參考法條

◎民法第三百五十九條
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

◎民法第三百六十五條
買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。

◎消費者保護法第二十二條
企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

文/湯文章
資料來源:http://blog.roodo.com/laf/archives/3723957.html

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